Immobilien-Kalkulationstool
Was ist ein Immobilien-Kalkulationstool?
Ein Immobilien-Kalkulationstool rechnet ein Objekt durch, bevor du es kaufst oder finanzierst. Du gibst Kaufpreis, Nebenkosten, Miete, Zins, Tilgung und Steuerannahmen ein und siehst Rendite, Cashflow und oft auch, was aus dem Investment nach Steuern übrig bleibt. Das ist etwas anderes als eine Hausverwaltungssoftware: Hier geht es um die Entscheidung, dort um Miete, Abrechnung und Buchhaltung im Bestand.
Die Spanne reicht von einer Excel-Mappe für ein einzelnes Mehrfamilienhaus bis zu einer Web-App mit Portfolio, Szenarien und Deal-Pipeline. Privatinvestoren brauchen meist Kaufnebenkosten, Mietrendite und eine Finanzierungsrechnung. Professionelle Ankäufer prüfen viele Objekte nebeneinander und wollen Annahmen speichern, vergleichen und exportieren.
Welche Rechnungen das Tool abdecken sollte
Kaufnebenkosten gehören an den Anfang, weil sie den Kapitaleinsatz erhöhen, ohne die Miete zu steigern. Danach kommt die Mietrendite, brutto als Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, netto nach nicht umlagefähigen Kosten und Leerstand. Der Cashflow zieht davon Zins, Tilgung und Rücklagen ab. Erst diese Zahl sagt, ob das Objekt den Kredit aus der Miete trägt.
Finanzierung, Sanierung und Steuern verändern dieselbe Rechnung. Ein höherer Zins oder eine kurze Zinsbindung kippt den Cashflow, eine Sanierung verschiebt Ertrag in die Zukunft, AfA und Spekulationsfrist entscheiden, was nach dem Finanzamt übrig bleibt. Portfolio, Szenarien, Standort, Export und eine Deal-Pipeline sind Zusätze: nützlich, sobald du mehr als ein Objekt prüfst oder Annahmen an Berater weitergibst.
Grunderwerbsteuer: der größte Posten unter den Nebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis. Seit der Föderalismusreform legen die Länder den Satz selbst fest. Bayern bleibt bei 3,5 Prozent. Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen liegen bei 5,0 Prozent. Bremen, Hamburg und Sachsen bei 5,5 Prozent. Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern bei 6,0 Prozent. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein bei 6,5 Prozent. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung, nicht die spätere Zahlung oder der Grundbucheintrag.
Dazu kommen Notar und Grundbuch, grob zusammen um die 2 Prozent, und je nach Vertrag eine Maklerprovision. Ein brauchbares Tool kennt den Satz je Bundesland und rechnet ihn in den Kapitaleinsatz, nicht in die Miete. Beim Anteilskauf kann Grunderwerbsteuer entstehen, wenn innerhalb der gesetzlichen Fristen 90 Prozent der Anteile in einer Hand zusammenkommen. Das ist ein Sonderfall für Gesellschaften, den eine Standardmaske für einen einzelnen Wohnungskauf oft nicht abbildet.
AfA: was du bei vermieteten Gebäuden abschreiben darfst
Die Absetzung für Abnutzung gilt für Gebäude, die du zur Vermietung hältst. Selbst genutztes Wohneigentum schreibst du in der Regel nicht ab. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, liegt der lineare Satz bei 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Für ältere Wohngebäude, fertiggestellt vor 1925, sind es 2,5 Prozent. Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, kannst du mit 3 Prozent linear abschreiben.
Der Gebäudeanteil ist nicht der ganze Kaufpreis. Der Boden ist nicht abnutzbar und bleibt außen vor. Kaufnebenkosten, die auf das Gebäude entfallen, erhöhten die Bemessungsgrundlage. Für neue Mietwohngebäude mit Baubeginn in einem begrenzten Zeitfenster gibt es zusätzlich eine degressive AfA von 5 Prozent des Restwerts. Eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt nur unter engen Voraussetzungen für neue Mietwohnungen infrage. Ein Kalkulationstool sollte den Gebäudeteil, den Satz und die Nutzungsdauer getrennt ausweisen, sonst sieht der Cashflow nach Steuern zu gut aus.
Spekulationsfrist: zehn Jahre, mit einer Ausnahme
Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken erfasst § 23 EStG. Liegen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre auseinander, ist der Gewinn steuerpflichtig und wird mit deinem persönlichen Steuersatz belastet. Die Frist beginnt mit dem obligatorischen Vertrag, also der notariellen Beurkundung des Kaufs, nicht erst mit dem Grundbucheintrag.
Eine wichtige Ausnahme: Hast du die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt, oder im Jahr des Kaufs und im Jahr des Verkaufs, bleibt der Gewinn steuerfrei. Vermietung, auch an Angehörige zu fremdüblichen Konditionen, setzt diese Ausnahme in der Regel nicht in Gang. Ein Tool, das einen Exit rechnet, sollte die Haltedauer und diese Eigennutzung getrennt abfragen, statt pauschal nach zehn Jahren von Steuerfreiheit auszugehen.
Finanzierung, Sanierung und Cashflow
Die Bank sieht Beleihung, Zins und Tilgung. Du solltest dieselben Zahlen sehen, plus nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsrücklage und Leerstand. Ein Annuitätendarlehen hält die Rate konstant, verschiebt aber mit der Zeit den Anteil von Zins zu Tilgung. Nur der Zins ist bei Vermietung Werbungskosten. Die Tilgung ist Vermögensaufbau und fehlt im steuerlichen Ergebnis, belastet aber den Kontostand.
Eine Sanierung gehört in ein eigenes Szenario. Erhaltungsaufwand kannst du bei Vermietung oft sofort abziehen, nachträgliche Herstellungskosten erhöhten das Gebäude und laufen über die AfA. Wer beides in eine Zeile „Modernisierung“ wirft, vermischt Cashflow und Steuerwirkung. Szenarien für Zinsanstieg, Leerstand und eine spätere Anschlussfinanzierung zeigen, ob das Objekt nur im Basisfall trägt.
Web, Excel oder App
Eine Tabelle auf dem eigenen Rechner bleibt nachvollziehbar: jede Formel liegt offen, die Datei kannst du versionieren und an deinen Steuerberater schicken. Der Preis dafür ist Pflege. Sätze der Grunderwerbsteuer, AfA-Regeln und Zinssätze aktualisierst du selbst, und eine Datei pro Objekt wird bei mehreren Wohnungen unübersichtlich.
Eine Web-Anwendung hält Annahmen an einem Ort, spielt Updates ein und eignet sich, wenn du vom Handy aus ein Exposé gegenrechnen willst. Eine App ist dafür gedacht, unterwegs eine erste Zahl zu sehen, ersetzt aber selten die volle Finanzierungs- und Steuerrechnung. Achte auf den Export. Ohne Excel oder PDF bleibt die Rechnung im Programm gefangen, sobald Bank oder Berater mit eigenen Vorlagen arbeiten.
So vergleichst du die Werkzeuge
Lege ein Objekt fest, das du kennst: Kaufpreis, Bundesland, Miete, nicht umlagefähige Kosten, Zins und Tilgung. Rechne es in zwei Programmen durch. Stimmen Grunderwerbsteuer, Gebäudeanteil der AfA und der Cashflow nach Schuldendienst überein, taugt die Maske. Weicht eine Zahl ab, liegt es fast immer an einer stillen Annahme, etwa am Bodenanteil, am Leerstand oder daran, dass die Tilgung wie ein Aufwand behandelt wird.
Danach entscheidet der Arbeitsablauf. Ein einzelnes Objekt verträgt eine günstige Tabelle oder ein schlankes Abo. Mehrere Prüfungen im Monat brauchen gespeicherte Deals, Szenarien und einen Export. „auf Anfrage“ heißt, dass es keinen öffentlichen Listenpreis gibt. Ein Betrag von 0 ist dagegen ein echter Preis, etwa eine kostenlose Basis. Teste mit dem echten Objekt, nicht mit dem Demobeispiel des Herstellers.
Welches Werkzeug passt zu wem?
Für die erste Prüfung eines Exposés reichen Rechner, die keinen Kaufpreis ausweisen. ImmoCalculus rechnet Miete, Finanzierung und AfA lokal im Browser, ohne Konto. Kredomo legt die Kapitalanlage in einen teilbaren Link und beschreibt die Rechner als kostenlos. Veltivo weist den Preis 0 aus und ist ohne Abo nutzbar. Immo-Rechner.net und ImmoNerd zeigen Rendite und Cashflow, ohne einen Euro-Betrag zu nennen. rechner.immo hat einen eigenen Cashflow-Rechner für Deutschland, ebenfalls ohne genannten Preis. immocation gibt das Kalkulationstool nach Newsletter-Anmeldung zum Download und nennt auf dieser Seite keinen Kaufpreis. ImmoFreak lässt sechs Monate den vollen Funktionsumfang ohne Zahlungsdaten nutzen. Einen Betrag für ein späteres Abo nennt die Startseite nicht.
Wer Projekte speichern will, findet Abos mit Beträgen aus der Preisliste. ImmoPipeline startet im Plus-Plan bei 3,95 € im Monat, der Free-Plan bleibt bei 0 €. kaufma kostet im Plus-Plan 9,99 € im Monat und lässt eine Immobilie dauerhaft bei 0 €. Windfang lässt den Kernrechner bei 0 € und setzt Pro bei 9,99 € im Monat oder 99,90 € im Jahr an, gleich 8,33 € im Monat. ImmoInvest verkauft ein Einzelprojekt für 9,90 € einmalig und den Pro-Plan für 10 € im Monat. Dealfolio bleibt im Free-Plan bei 0 € und kostet im Starter 12,99 € im Monat oder 6,49 € im Monat bei jährlicher Abrechnung. partimo führt Free und Basic mit 0 €, Plus mit 8 € im Monat oder ab 24 € einmalig und Pro mit 19 € im Monat. CAPION liegt im Free-Plan bei 0 € und im Pro-Plan bei 49 € im Monat.
ImmoKalkulation rechnet ohne Konto kostenlos und verlangt fürs Speichern ein Jahrespaket ab 209 €, rechnerisch 17,42 € im Monat. immoJUMP nimmt dieselbe Kalkulation ins Ankaufs-CRM, der Profi-Plan liegt aktuell bei 429 € im Jahr. Als Excel-Datei ohne Abo kostet Immoprentice in der Lite-Stufe 19,99 € einmalig. Der Zaster-Immo-Rechner kostet einmalig 149 € statt 249 €, inklusive Mehrwertsteuer. Kaufnebenkosten, AfA und Cashflow nach Steuern stellen Dealfolio vs. ImmoKalkulation gegenüber.
Häufige Fragen
Was zählt in Deutschland zu den Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, Notar, Grundbucheintrag und je nach Vertrag die Maklerprovision. Manche Rechner nehmen noch eine Bereitstellungszinsphase oder eine sofort fällige Modernisierung hinein. Diese Posten erhöhen den Kapitaleinsatz. Sie sind keine laufenden Kosten und dürfen die Mietrendite nicht als Abzug von der Jahresmiete auftauchen, sonst vergleichst du Äpfel mit Birnen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Sie liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Dazwischen liegen 5,0 Prozent, 5,5 Prozent und 6,0 Prozent. Ein Tool, das überall 5 Prozent ansetzt, verrechnet sich in München und in Köln um einen fünfstelligen Betrag, sobald der Kaufpreis hoch genug ist.
Welches Datum entscheidet über den Grunderwerbsteuersatz?
Der Satz des Bundeslands am Tag der notariellen Beurkundung. Weder die spätere Zahlung noch der Grundbucheintrag setzen den Satz neu. Hebt ein Land den Satz an, gilt für bereits beurkundete Verträge der alte Satz, auch wenn der Bescheid erst Monate später kommt.
Fällt Grunderwerbsteuer auch beim Anteilskauf an?
Ja, wenn die gesetzlichen Grenzen erreicht werden. Seit der Reform greifen die Ergänzungstatbestände, sobald 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt oder übertragen werden, zum Teil innerhalb von Fristen. Für den Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung spielt das keine Rolle. Für Share Deals brauchst du eine eigene Prüfung, kein Wohnungskauf-Formular.
Wie hoch ist die AfA für vermietete Wohngebäude?
Linear 2 Prozent für Wohngebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für noch ältere Wohngebäude und 3 Prozent für Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022. Abgeschrieben wird der Gebäudeanteil samt anteiliger Nebenkosten, nicht der Boden.
Gilt die Drei-Prozent-AfA auch für ältere Häuser?
Nein. Die 3 Prozent knüpfen an die Fertigstellung nach 2022. Ein Altbau von 1970 bleibt bei 2 Prozent, ein Gebäude von vor 1925 bei 2,5 Prozent. Wer den neuen Satz auf einen Bestandskauf legt, schönt das Ergebnis nach Steuern.
Kann ich ein selbst genutztes Haus abschreiben?
Im Normalfall nein. AfA setzt Einkünfte aus Vermietung oder einen Betrieb voraus. Ziehst du selbst ein, endet die AfA für den selbst genutzten Teil. Ein Arbeitszimmer oder ein abgetrennter vermieteter Teil kann anteilig bleiben. Das Tool sollte Nutzung und Vermietungsanteil getrennt führen.
Was ist die degressive AfA für neue Mietwohngebäude?
Für bestimmte neue Wohngebäude mit Baubeginn in einem gesetzlich begrenzten Fenster darfst du 5 Prozent des jeweiligen Restbuchwerts abschreiben und später auf die lineare AfA wechseln. Das ist kein Ersatz für die 2-Prozent-Rechnung eines Altbaus. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG hat zusätzlich eigene Kosten- und Effizienzgrenzen.
Wie lang ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung. Der Gewinn aus einem privaten Verkauf innerhalb dieser Frist ist einkommensteuerpflichtig. Nach Ablauf der Frist bleibt der Wertzuwachs im Privatvermögen in der Regel steuerfrei, AfA und andere laufende Regeln für die Vermietung bleiben davon unberührt.
Wann bleibt ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren steuerfrei?
Wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Bei einer kürzeren Haltedauer genügt die Eigennutzung im Jahr des Kaufs und im Jahr des Verkaufs. Eine durchgehende Vermietung öffnet diese Ausnahme nicht.
Ab wann läuft die Zehnjahresfrist?
Ab dem Abschluss des Kaufvertrags beim Notar. Der Grundbucheintrag kommt oft erst Wochen später und verschiebt die Frist nicht. Genauso zählt beim Verkauf der neue Notartermin, nicht der Tag, an dem der Kaufpreis auf dem Konto ist.
Wie rechne ich die Bruttomietrendite?
Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, ohne Nebenkosten. Eine Wohnung für 200.000 Euro mit 8.000 Euro Kaltmiete im Jahr liegt bei 4 Prozent brutto. Die Kennzahl ist nur ein erster Filter. Sie ignoriert Grunderwerbsteuer, Instandhaltung und den Kredit.
Was unterscheidet Nettomietrendite und Cashflow?
Die Nettomietrendite zieht nicht umlagefähige Kosten und einen Leerstandspuffer von der Miete ab und setzt das ins Verhältnis zum gesamten Kapitaleinsatz inklusive Nebenkosten. Der Cashflow geht einen Schritt weiter und zieht Zins und Tilgung ab. Eine positive Nettorendite kann mit hohem Fremdkapital einen negativen Kontostand ergeben.
Welche Tilgung setze ich in der Finanzierung an?
Die Tilgung, die der Kreditvertrag wirklich vorsieht, oft 2 Prozent anfänglich bei Wohnimmobilien, manchmal weniger bei knappen Objekten. Eine höhere Tilgung senkt den Cashflow und verkürzt die Laufzeit. Sie ist kein Aufwand in der Steuererklärung. Wer sie dort als Werbungskosten ansetzt, rechnet doppelt falsch.
Wie wirkt ein höheres Eigenkapital auf den Cashflow?
Weniger Kredit bedeutet weniger Zins und weniger Tilgung, also einen höheren monatlichen Überschuss. Die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital sinkt dabei oft, weil derselbe Mietertrag auf mehr eigenes Geld entfällt. Ein gutes Tool zeigt beide Sichten: Kontostand und Eigenkapitalrendite.
Wie plane ich eine Sanierung in der Renditerechnung?
Als eigenen Mittelabfluss im Jahr der Zahlung und mit einer Wirkung auf Miete oder Leerstand danach. Steuerlich trennst du sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand von Herstellungskosten, die nur über die AfA wirken. Eine pauschale „5.000 Euro pro Jahr“ ohne diese Trennung reicht für einen ersten Blick, nicht für die Steuerplanung.
Sind Erhaltungsaufwand und nachträgliche Herstellungskosten dasselbe?
Nein. Erhaltungsaufwand hält den bisherigen Zustand und ist bei Vermietung in der Regel sofort Werbungskosten. Herstellungskosten, etwa ein Anbau oder eine wesentliche Verbesserung, erhöhten den Gebäudewert und werden abgeschrieben. Die Einordnung ist ein steuerlicher Grenzfall. Das Tool kann die beiden Töpfe nur führen, entscheiden muss die Einordnung.
Wie fließt die AfA in den Cashflow nach Steuern?
Die AfA mindert das zu versteuernde Ergebnis, ohne dass in diesem Jahr Geld abfließt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent senkt 1.000 Euro AfA die Einkommensteuer um 420 Euro, sofern genug positive Einkünfte da sind. Auf dem Konto bleibt die Miete unverändert. Der Cashflow nach Steuern steigt um die Steuerersparnis, der Cashflow vor Steuern nicht.
Was bringt ein Szenarienmodul?
Dieselbe Immobilie unter anderen Annahmen, ohne die Basisrechnung zu überschreiben. Typisch sind ein höherer Zins nach der Bindung, drei Monate Leerstand und eine Sanierung im fünften Jahr. Du siehst, welche Annahme den Deal wirklich trägt. Eine einzelne Basisspalte versteckt genau diese Brüche.
Was ist eine Deal-Pipeline?
Eine Liste geprüfter Objekte mit Status, von der ersten Zahlenmaske bis zum Notartermin oder zur Absage. Sie lohnt sich, wenn du regelmäßig Exposés siebst. Für ein einzelnes Objekt im Jahr ist sie Ballast. Professionelle Ankäufer nutzen sie, um Annahmen und Ergebnisse nicht in verstreuten Dateien zu verlieren.
Reicht eine Excel-Tabelle für das erste Objekt?
Oft ja, wenn die Formeln Kaufnebenkosten, Zins, Tilgung und den Gebäudeanteil der AfA getrennt ausweisen und du die Sätze selbst pflegst. Sie reicht nicht mehr, sobald mehrere Personen gleichzeitig rechnen oder du die Grunderwerbsteuer je Bundesland nicht selbst nachhältst. Dann ist eine gepflegte Web-Rechnung die weniger fehleranfällige Wahl.
Was sollte ein Export können?
Kaufpreis, Nebenkosten, Miete, Kreditrate und die Steuerannahmen so ausgeben, dass ein Dritter sie nachrechnen kann. PDF genügt für die Ablage, eine Tabelle für die Bank und den Steuerberater. Ein Export, der nur die Renditeprozentzahl zeigt und die Annahmen weglässt, ist für eine Finanzierungsanfrage zu dünn.
Woran erkenne ich ein Tool für Privatinvestoren?
An einer kurzen Maske für ein Objekt: Kaufpreis, Bundesland, Miete, Zins, Tilgung, AfA. Portfolio, Rechte für Teams und eine Deal-Pipeline sind Merkmale professioneller Programme. Steht bei der Zielgruppe Privatinvestor auf Ja und Professionell auf Nein, ist die Maske für den einzelnen Anleger gebaut.
Muss das Programm die Grunderwerbsteuer je Bundesland kennen?
Ja, wenn es Kaufnebenkosten selbst rechnet. Ein freies Eingabefeld reicht, solange du den Satz kennst und einträgst. Gefährlich wird ein fester Satz, den du nicht siehst. Prüfe im Test, ob ein Wechsel von Bayern nach Nordrhein-Westfalen die Nebenkosten von 3,5 auf 6,5 Prozent hebt.
Wann lohnt ein Portfolio statt einer Einzelrechnung?
Sobald du mehr als ein vermietetes Objekt hast und Zinsbindungsenden, Tilgungsanteile und die Summe der AfA gemeinsam sehen willst. Für die Prüfung eines einzelnen Kaufs genügt die Objektrechnung. Das Portfolio wird wichtig, wenn ein neues Darlehen die Liquidität der anderen Wohnungen berührt.
Was prüfe ich in der Testversion?
Lege ein reales Objekt an, nicht das Beispiel des Herstellers. Kontrolliere den Grunderwerbsteuersatz, den Bodenanteil, die Trennung von Zins und Tilgung und ob die AfA nur auf das Gebäude geht. Schau außerdem, ob du die Rechnung exportieren kannst und was nach dem Test mit deinen Daten passiert.