Immobilienbewertung Software
Wozu Software für die Immobilienbewertung?
Was ist eine Immobilie wert? Diese Frage stellt sich beim Verkauf, beim Kauf, bei der Finanzierung, im Erbfall, bei einer Scheidung und in der Bilanz. Bewertungssoftware beantwortet sie, indem sie Objektdaten wie Lage, Wohnfläche, Baujahr und Zustand mit Marktdaten verknüpft: tatsächlichen Kaufpreisen, Mieten, Bodenrichtwerten und Kennzahlen der Gutachterausschüsse. Je nach Programm entsteht daraus in Sekunden eine Wertindikation oder Schritt für Schritt ein vollständiges Gutachten.
Die Nutzer sind sehr unterschiedlich. Makler brauchen eine schnelle, gut begründete Preisspanne für das Gespräch mit Eigentümern. Banken bewerten jeden Tag Tausende Sicherheiten für Baufinanzierungen und überwachen den Wert ihres Bestands. Sachverständige schreiben gerichtsfeste Gutachten, Investoren rechnen Renditeobjekte und ganze Portfolios durch. Entsprechend breit reicht das Angebot vom Einzelabruf für wenige Euro bis zur Unternehmenslizenz.
Die drei Verfahren der ImmoWertV
Rechtliche Grundlage ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Wie er ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung, die seit 2022 in neuer Fassung gilt. Sie kennt drei Verfahren, die jede professionelle Bewertungssoftware beherrschen sollte.
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab. Es ist erste Wahl für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, für die es genug Verkäufe gibt. Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und die altersgeminderten Herstellungskosten des Gebäudes und passt das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an den Markt an. Es wird vor allem bei selbst genutzten Einfamilienhäusern eingesetzt. Das Ertragswertverfahren schließlich kapitalisiert den nachhaltig erzielbaren Reinertrag mit dem Liegenschaftszinssatz und ist Standard für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte.
Gute Software liefert die nötigen Eingangsgrößen gleich mit, etwa Bodenrichtwerte, Normalherstellungskosten nach NHK 2010, Vergleichspreise, Mieten und Liegenschaftszinssätze. Bei on-geo Lora kommen sie als Vorschlagswerte aus einem Onlinedatensatz, der Valuation Hub von Sprengnetter rechnet alle drei Verfahren und lässt Lage, Ausstattung und Modernisierung anpassen.
AVM, hedonische Modelle und DCF
Ein Automated Valuation Model, kurz AVM, schätzt den Wert statistisch aus großen Datenmengen, ohne dass ein Mensch die einzelnen Schritte setzt. Du gibst Adresse, Fläche und Baujahr ein und bekommst in Sekunden einen Wert mit Spanne. AVMs bieten unter anderem Sprengnetter, PriceHubble, on-geo und VALUE an. Für Standardwohnungen in Märkten mit vielen Verkäufen sind sie oft erstaunlich treffsicher, bei ungewöhnlichen Objekten stoßen sie an Grenzen.
Hedonische Modelle sind eine besonders verbreitete Form davon. Sie zerlegen den Preis in den Beitrag einzelner Merkmale wie Lage, Fläche, Zustand oder Aussicht. Für Renditeobjekte und Portfolios kommt das Discounted-Cash-Flow-Verfahren hinzu, das Mieteinnahmen und Kosten Jahr für Jahr plant und auf den heutigen Tag abzinst. Die ImmoWertV kennt dafür eine eigene Variante des Ertragswertverfahrens mit periodisch unterschiedlichen Erträgen. DCF und hedonische Modelle rechnen in Deutschland zum Beispiel Wüest Dimensions und IMBAS.
Wertindikation oder Gutachten?
Eine Wertindikation ist eine Schätzung, die für eine erste Orientierung, die Akquise oder eine Kreditvorprüfung reicht. Ein Verkehrswertgutachten dagegen begründet jeden Schritt, beschreibt das Objekt nach einer Besichtigung und trägt die Unterschrift eines Sachverständigen. Gerichte, Finanzämter und oft auch Banken verlangen ein solches Gutachten. VALUE etwa weist selbst darauf hin, dass seine automatische Indikation ein Sachverständigengutachten nicht ersetzt.
Praktisch wichtig ist das zum Beispiel bei Erbschaft und Schenkung. Das Finanzamt bewertet Immobilien nach einem pauschalen Verfahren. Ist der tatsächliche Wert niedriger, kannst du ihn nach § 198 BewG mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen nachweisen und so Steuern sparen. Ein Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus kostet je nach Aufwand meist ab etwa 1.500 € aufwärts. Gutachtensoftware wie Lora von on-geo, Wüest Dimensions oder IMBAS hilft Sachverständigen, solche Gutachten effizient und nachvollziehbar zu erstellen.
Bewertung bei Banken: Beleihungswert und Monitoring
Für die Baufinanzierung ermitteln Banken neben dem Marktwert oft den Beleihungswert. Er beschreibt den Wert, der über die gesamte Laufzeit eines Kredits nachhaltig erzielbar ist, und liegt deshalb meist unter dem aktuellen Marktwert. Pfandbriefbanken müssen ihn nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) berechnen. Außerdem verlangt die europäische Bankenregulierung, dass Institute den Wert ihrer Sicherheiten regelmäßig überprüfen, wofür sie statistische Modelle einsetzen dürfen.
Bankensoftware muss deshalb nachweislich geprüft sein und sich in die Kreditprozesse einfügen. on-geo gibt an, dass 98 Prozent der Sparkassen Lora nutzen. Die VALUE AVM läuft unter anderem über die Kreditplattformen Europace und Genopace und ist nach IDW PS 880 geprüft. PriceHubble hat sein deutsches AVM nach ISAE 3000 gegen die Anforderungen der BelWertV prüfen lassen.
Was kostet Bewertungssoftware?
Für gelegentliche Bewertungen gibt es Einzelabrufe. Die Marktwerteinschätzung von on-geo kostet 29,38 € zuzüglich Mehrwertsteuer, bei Sprengnetter kaufst du Coins, wobei ein AVM-Abruf rechnerisch gut 3 € kostet. Abonnements für regelmäßige Bewertungen beginnen bei Sprengnetter mit dem Valuation Hub XS für 66 € im Monat und zwei Bewertungen, das Paket S kostet 149 € für fünf Bewertungen, jeweils mit einem Jahr Laufzeit. IMBAS startet in Deutschland mit Einzelabrechnung ab 75 € und Jahreslizenzen ab 500 €.
Lösungen für Banken, Portfoliohalter und große Maklerunternehmen wie PriceHubble, VALUE oder Wüest Dimensions werden individuell verhandelt. Die Preise hängen von Abrufmenge, Modulen und Schnittstellen ab und liegen im Bereich von Unternehmenslizenzen.
So findest du die passende Software
Am Anfang steht der Zweck. Für Makler zählen eine schnelle, ansprechend aufbereitete Preisspanne und Werkzeuge, mit denen Eigentümer auf der eigenen Website ihren Wert abfragen können. Sachverständige brauchen alle drei Verfahren nach ImmoWertV, einen gut gepflegten Datenbestand und Gutachten im eigenen Layout. Banken achten auf geprüfte Modelle und Schnittstellen in ihre Kreditsysteme, Investoren auf DCF und Portfolioauswertungen.
Prüfe außerdem, welche Objektarten abgedeckt sind. Viele AVMs bewerten nur Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser; PriceHubble etwa bewertet keine Gewerbeimmobilien. Wenn du bereits eine Maklersoftware nutzt, lohnt ein Blick auf vorhandene Integrationen: Die Lora Maklerbewertung von on-geo lässt sich zum Beispiel direkt aus onOffice starten.
Welche Software passt zu wem?
Für Makler mit gelegentlichem Bedarf sind Sprengnetter mit Coins und kleinen Abopaketen sowie die Marktwerteinschätzung von on-geo der günstigste Einstieg. Wie sich die beiden unterscheiden, zeigt der Vergleich on-geo vs. Sprengnetter. Größere Maklerunternehmen, die Bewertungen zur Lead-Gewinnung nutzen, finden bei PriceHubble Dossiers im eigenen Design und einen Lead Generator für die Website.
Sachverständige und Banken arbeiten häufig mit Lora von on-geo, im Kreditprozess ist außerdem VALUE verbreitet. Wer Renditeobjekte und Portfolios mit DCF und hedonischen Modellen bewertet, sieht sich Wüest Dimensions und IMBAS an.
Häufige Fragen
Was kostet eine Software zur Immobilienbewertung?
Einzelne automatische Bewertungen gibt es ab wenigen Euro, eine Marktwerteinschätzung mit Bericht für rund 30 € zuzüglich Mehrwertsteuer. Abonnements für Makler beginnen bei etwa 66 € im Monat für zwei Bewertungen. Gutachtensoftware für Sachverständige und Lösungen für Banken werden meist individuell lizenziert und kosten deutlich mehr.
Gibt es eine kostenlose Immobilienbewertung?
Ja, viele Makler und Portale bieten kostenlose Online-Bewertungen an. Im Gegenzug gibst du deine Kontaktdaten an und bekommst meist ein Verkaufsangebot. Kostenlos sind auch die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die du im Portal BORIS-D abrufen kannst. Für eine belastbare Bewertung reicht das allein aber nicht.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Es gibt keinen. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert ausdrücklich als Marktwert, also als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Davon zu unterscheiden sind der Beleihungswert der Banken und der Kaufpreis, der im Einzelfall höher oder niedriger ausfallen kann.
Welches Bewertungsverfahren passt zu welcher Immobilie?
Für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser ist das Vergleichswertverfahren am verbreitetsten, weil es genug vergleichbare Verkäufe gibt. Selbst genutzte Einfamilienhäuser werden häufig im Sachwertverfahren bewertet. Für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbe ist das Ertragswertverfahren Standard.
Was ist ein AVM?
AVM steht für Automated Valuation Model. Das ist ein statistisches Modell, das den Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen, Angeboten und Objektmerkmalen automatisch schätzt. Das Ergebnis ist eine Wertindikation mit Spanne, die in Sekunden vorliegt.
Wie genau sind Online-Immobilienbewertungen?
Bei typischen Wohnungen und Häusern in Regionen mit vielen Verkäufen liegen gute Modelle oft nah am späteren Kaufpreis. Bei Sonderobjekten, sehr großen Grundstücken, Denkmalschutz oder Sanierungsstau können sie deutlich danebenliegen, weil die Software den Zustand nicht sieht. Achte darauf, ob eine Spanne oder ein Genauigkeitsmaß ausgewiesen wird.
Ersetzt eine Online-Bewertung ein Gutachten?
Nein. Eine automatische Bewertung ist eine Schätzung ohne Besichtigung. Gerichte, Finanzämter und für größere Finanzierungen auch Banken verlangen ein Gutachten, das den Rechenweg begründet und von einem Sachverständigen verantwortet wird.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung musst du meist mit 1.500 bis 3.000 € rechnen, bei großen oder komplizierten Objekten auch mit mehr. Kurzgutachten sind günstiger, werden aber nicht überall anerkannt. Gutachterausschüsse rechnen nach eigenen Gebührenordnungen ab.
Wann brauche ich ein Gutachten statt einer Wertindikation?
Immer dann, wenn der Wert vor einer Behörde oder einem Gericht Bestand haben muss: bei Erbschaft und Schenkung, wenn du dem Finanzamt nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert nachweisen willst, bei Scheidung und Erbauseinandersetzung, im Zugewinnausgleich oder bei Streit unter Miteigentümern. Für den Verkauf reicht oft eine gut begründete Wertindikation.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als Kreditsicherheit dauerhaft zutraut. Er blendet kurzfristige Preisspitzen aus und liegt deshalb meist unter dem Marktwert. Pfandbriefbanken berechnen ihn nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, viele andere Institute orientieren sich daran.
Wer darf ein Immobiliengutachten erstellen?
Die Bezeichnung Immobiliengutachter ist in Deutschland nicht geschützt. Vor Gericht und beim Finanzamt zählen vor allem Gutachten der Gutachterausschüsse sowie von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.
Welche Bewertungssoftware nutzen Banken?
Sparkassen arbeiten überwiegend mit Lora von on-geo, das nach eigener Angabe 98 Prozent der Sparkassen einsetzen. Über die Kreditplattformen Europace und Genopace ist die VALUE AVM verbreitet, daneben nutzen Institute zum Beispiel PriceHubble und Wüest Dimensions.
Wofür nutzen Makler Bewertungssoftware?
Vor allem für die Akquise. Mit einer fundierten Preisspanne überzeugen Makler Eigentümer im Erstgespräch und begründen den Angebotspreis. Online-Rechner auf der eigenen Website bringen zudem Kontakte von Verkaufsinteressierten.
Viele Maklerprogramme binden eine Bewertung direkt ein; einen Überblick gibt der Vergleich der Maklersoftware.