Immobilienbewertung Software (Schweiz)
Wozu Software für die Immobilienbewertung?
Ob beim Verkauf eines Einfamilienhauses, bei der Hypothek, in einer Erbteilung oder bei der Bewertung eines Portfolios: Immer geht es um die Frage, welchen Preis eine Liegenschaft am Markt erzielen würde. Bewertungssoftware beantwortet sie, indem sie Lage, Fläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung mit den Preisen tatsächlich verkaufter Objekte vergleicht. Je nach Programm entsteht eine Marktwertschätzung in wenigen Minuten oder ein ausführliches Bewertungsgutachten.
Genutzt wird sie von sehr unterschiedlichen Gruppen. Banken bewerten damit jede Liegenschaft, die sie belehnen, und überwachen ihr Hypothekarportfolio. Makler brauchen eine begründete Preisempfehlung für das Gespräch mit Eigentümern, Schätzungsexperten eine Grundlage für ihre Gutachten. Institutionelle Anleger und Pensionskassen bewerten ganze Bestände von Renditeliegenschaften.
Hedonische Modelle als Schweizer Standard
Bei Wohneigentum hat sich in der Schweiz die hedonische Bewertung durchgesetzt. Ein hedonisches Modell zerlegt den Preis in den Beitrag einzelner Merkmale, etwa Wohnfläche, Mikrolage, Aussicht, Besonnung oder Baujahr, und lernt aus Tausenden von Handänderungen, wie viel jedes Merkmal wert ist. Für ein neues Objekt setzt es diese Werte zusammen und liefert einen Marktwert mit Genauigkeitsangabe.
Drei Anbieter prägen den Markt: IAZI, Wüest Partner und Fahrländer Partner mit IMBAS. IAZI deckt nach eigener Angabe rund 80 Prozent aller Transaktionen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ab und rechnet mit rund 70 Merkmalen, das Modell von Wüest Partner stützt sich nach Herstellerangabe auf über 20'000 Freihandverkäufe pro Nutzung und Jahr. Beide aktualisieren ihre Modelle vierteljährlich. Viele kostenlose Online-Schätzungen von Banken und Portalen beruhen auf solchen Modellen.
Ertragswert, DCF und Realwert
Bei Mehrfamilienhäusern und Geschäftsliegenschaften zählt vor allem der Ertrag. Im Ertragswertverfahren werden die nachhaltigen Mieteinnahmen mit einem Kapitalisierungssatz in einen Wert umgerechnet. IAZI bietet dafür ein hedonisches Modell, das den passenden Kapitalisierungssatz aus Marktdaten ableitet.
Für grössere Renditeobjekte und Portfolios ist das Discounted-Cash-Flow-Verfahren üblich. Es plant Mieten, Leerstände, Unterhalt und Investitionen Jahr für Jahr und zinst sie auf heute ab. DCF bieten Wüest Dimensions und IMBAS an. Der Realwert schliesslich setzt sich aus Landwert und Zeitwert der Bauten zusammen. Er dient vor allem als Plausibilitätskontrolle und bei Objekten ohne Markt- oder Ertragsbezug.
Bewertung bei Hypotheken
Für Hypotheken auf Wohneigentum gelten die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die von der FINMA als Mindeststandard anerkannt sind. Banken belehnen eine Liegenschaft nach dem Niederstwertprinzip: Massgebend ist der tiefere Wert aus Kaufpreis und eigener Bewertung. Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen Käufer mit Eigenmitteln aufbringen, die nicht aus der Pensionskasse stammen, und die Hypothek muss innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden.
Bewertet die Bank tiefer als der Kaufpreis, brauchst du mehr Eigenkapital. Banken setzen dafür hedonische Modelle ein, die regelmässig validiert werden. IAZI gibt an, seine Preismodelle jährlich extern prüfen zu lassen, und zählt sie zu den validierten Modellen nach den Anforderungen der Bankiervereinigung. Für die Tragbarkeit rechnen die meisten Banken zusätzlich mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 Prozent.
Online-Schätzung oder Gutachten?
Eine hedonische Schätzung ist schnell und für Standardobjekte erstaunlich genau, sieht das Objekt aber nicht. Renovationsbedarf, eine besondere Aussicht oder Dienstbarkeiten im Grundbuch erfasst sie nur, wenn du sie korrekt eingibst. IAZI bezeichnet das Ergebnis von Hedo deshalb ausdrücklich als Marktwertschätzung mit Genauigkeitsrating und nicht als Gutachten.
Ein Gutachten eines Schätzungsexperten beruht auf einer Besichtigung und begründet alle Annahmen. Es ist sinnvoll bei Erbteilung, Scheidung, Streit unter Miteigentümern, ungewöhnlichen Liegenschaften und Renditeobjekten. Als Massstab gelten die Swiss Valuation Standards. Software wie Wüest Dimensions oder IMBAS unterstützt dabei; IMBAS erzeugt das Gutachten auf Knopfdruck im eigenen Corporate Design. Den Steuerwert und den Eigenmietwert legt dagegen jeder Kanton mit eigenen Verfahren fest.
Was kostet Bewertungssoftware in der Schweiz?
Für eine einzelne Bewertung ist das Web-Tool von IAZI der einfachste Weg: Eine Schätzung kostet 450 Franken inklusive MWST für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen und 750 Franken für Mehrfamilienhäuser und Renditeliegenschaften. Die Eingaben kannst du danach dreimal ändern, ein Standortbericht ist inklusive.
Wer regelmässig bewertet, braucht eine Lizenz. Bei IMBAS beginnen Einzelabrechnungen bei 150 Franken und Jahreslizenzen bei 750 Franken. Das kleinste Paket für Wohneigentum mit Bewertungsmodellen, Gemeindecheck und Umgebungsanalyse kostet 3'600 Franken im Jahr für weniger als 20 Bewertungen, Pakete mit Renditeobjekten beginnen bei 5'800 Franken, jeweils exklusive MWST. Wüest Dimensions und PriceHubble vereinbaren ihre Preise individuell.
So findest du die passende Software
Überleg dir zuerst, was du bewertest und wie oft. Für ein paar Einfamilienhäuser im Jahr genügt ein Einzelabruf, für einen Maklerbetrieb mit vielen Mandaten ist eine Jahreslizenz günstiger. Wer Mehrfamilienhäuser oder Portfolios bewertet, braucht DCF und Kapitalisierungsmodelle, Banken zusätzlich eine Schnittstelle und dokumentierte Validierung.
Teste die Software an Liegenschaften, deren Verkaufspreis du kennst, möglichst in deiner Region. Achte darauf, ob das Modell für deine Gemeinde genug Vergleichsdaten hat und ob es eine Genauigkeitsangabe liefert. IMBAS bietet dafür einen kostenlosen Testzugang auf Anfrage, bei IAZI zahlst du den einzelnen Abruf per Kreditkarte.
Welche Software passt zu wem?
Für Eigentümer und Makler, die einzelne Objekte schätzen, ist IAZI Hedo mit dem Einzelabruf im Web-Tool die direkteste Lösung. Wüest Dimensions ist die breite Plattform für Gutachter, Banken und Bestandshalter, mit Hedonik, DCF und Residualwert. Wie sich die beiden unterscheiden, zeigt der Vergleich IAZI Hedo vs. Wüest Dimensions.
Wer eine modulare Lizenz mit veröffentlichten Einstiegspreisen sucht, sieht sich IMBAS von Fahrländer Partner an. Unternehmen, die in der Schweiz, Deutschland und Österreich tätig sind, finden bei PriceHubble eine gemeinsame Plattform mit Schnittstelle und Kundendossiers.
Häufige Fragen
Was kostet eine Software zur Immobilienbewertung in der Schweiz?
Eine einzelne hedonische Schätzung kostet bei IAZI 450 Franken für Wohneigentum und 750 Franken für Renditeliegenschaften. Jahreslizenzen beginnen bei IMBAS bei 750 Franken, ein Paket für Wohneigentum mit weniger als 20 Bewertungen kostet 3'600 Franken im Jahr. Lösungen für Banken und grosse Bestandshalter werden individuell verhandelt.
Gibt es eine kostenlose Immobilienbewertung in der Schweiz?
Ja. Viele Banken, Immobilienportale und Makler bieten kostenlose Online-Schätzungen an, oft auf Basis der Modelle von IAZI, Wüest Partner, Fahrländer Partner oder PriceHubble. Meist gibst du dafür deine Kontaktdaten an. Für eine erste Orientierung reicht das, für eine Erbteilung oder einen Verkaufsentscheid lohnt sich eine genauere Bewertung.
Was ist eine hedonische Bewertung?
Bei der hedonischen Bewertung wird der Preis einer Liegenschaft statistisch in den Wert ihrer Merkmale zerlegt, etwa Lage, Fläche, Baujahr und Zustand. Das Modell lernt diese Werte aus vielen tatsächlichen Verkäufen und berechnet daraus den Marktwert eines neuen Objekts. In der Schweiz ist das die übliche Methode für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum.
Wie genau ist eine hedonische Schätzung?
Bei typischen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Regionen mit vielen Verkäufen liegt sie oft nahe am späteren Kaufpreis. Bei Liebhaberobjekten, aussergewöhnlicher Lage oder grossem Renovationsbedarf weicht sie stärker ab. Seriöse Anbieter geben deshalb eine Genauigkeitsangabe mit, IAZI zum Beispiel ein Rating in Sternen.
Welche Bewertungsmethode passt zu welcher Liegenschaft?
Für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum ist die hedonische Methode Standard. Mehrfamilienhäuser und Geschäftsliegenschaften werden über den Ertragswert oder mit DCF bewertet. Der Realwert aus Landwert und Gebäudezeitwert dient vor allem als Kontrolle und bei Spezialobjekten.
Was ist das Niederstwertprinzip?
Nach den Richtlinien der Bankiervereinigung belehnt eine Bank Wohneigentum höchstens auf Basis des tieferen Werts aus Kaufpreis und eigener Bewertung. Zahlst du mehr, als die Bank schätzt, musst du die Differenz zusätzlich mit Eigenmitteln decken.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?
In der Regel mindestens 20 Prozent des Belehnungswerts, davon mindestens 10 Prozent als harte Eigenmittel, die nicht aus der Pensionskasse stammen. Die zweite Hypothek über zwei Drittel des Belehnungswerts muss innert 15 Jahren amortisiert werden. Massgebend ist der Wert, den die Bank selbst ermittelt.
Ersetzt eine Online-Schätzung ein Gutachten?
Nein. Eine Online-Schätzung beruht nur auf deinen Angaben und Marktdaten, ohne Besichtigung. Für Erbteilung, Scheidung, Gerichtsverfahren oder Spezialobjekte brauchst du ein Gutachten eines Schätzungsexperten, das alle Annahmen begründet.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten in der Schweiz?
Für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung musst du meist mit 1'000 bis 3'000 Franken rechnen, bei Mehrfamilienhäusern und komplexen Liegenschaften mit mehr. Hol vorab eine Offerte ein, denn die Honorare der Schätzer unterscheiden sich stark.
Wer darf in der Schweiz Immobilien schätzen?
Die Bezeichnung Immobilienschätzer ist nicht geschützt. Als Qualitätsmerkmal gelten der eidgenössische Fachausweis als Immobilienbewerter, die Mitgliedschaft in einer Schätzerkammer oder ein RICS-Titel. Bei Gerichtsverfahren bestimmt das Gericht den Experten.
Wie wird der Steuerwert einer Liegenschaft bestimmt?
Den Vermögenssteuerwert und den Eigenmietwert legen die Kantone mit eigenen Schätzungsverfahren fest. Sie liegen meist unter dem Marktwert und lassen sich mit privater Bewertungssoftware nicht verbindlich berechnen. Bist du mit der amtlichen Schätzung nicht einverstanden, kannst du sie innert der kantonalen Frist anfechten.
Wofür nutzen Makler Bewertungssoftware?
Vor allem in der Akquise. Eine fundierte Schätzung mit Vergleichsdaten hilft, Eigentümer von einem realistischen Angebotspreis zu überzeugen und das Mandat zu gewinnen. Einige Maklerprogramme binden Bewertungen direkt ein, zum Beispiel CASAONE die Schätzung von IAZI.
Mehr dazu findest du im Vergleich der Maklersoftware für die Schweiz.