Immobilien-Kalkulationstool (Schweiz)

Nein. Der Bund erhebt keine Steuer auf den Eigentumswechsel von Grundstücken. Jeder Kanton entscheidet selbst, ob er eine Handänderungssteuer kennt, wie hoch sie ist und ob Selbstnutzer entlastet werden. Eine Maske ohne Kantonsauswahl kann diesen Posten nicht seriös rechnen.

Zürich, Zug, Schwyz, Uri, Glarus, Schaffhausen, Aargau und Tessin erheben keine Handänderungssteuer im engeren Sinn. In mehreren dieser Kantone bleibt eine Grundbuch- oder Notariatsgebühr. Die Höhe ist kantonal verschieden und deutlich kleiner als eine Steuer von 2 oder 3 Prozent in der Romandie.

Nein. Notariat, Grundbuch und die Errichtung oder Erhöhung eines Schuldbriefs kosten auch in Zürich und Zug Geld. Im Tessin kommt eine Grundbuchabgabe hinzu, die prozentual spürbar ist. Nur die Steuerzeile entfällt. Ein Tool, das bei „keine Handänderungssteuer“ alle Nebenkosten auf null setzt, rechnet zu optimistisch.

Das bestimmt das kantonale Recht, und der Kaufvertrag kann die Tragung im Innenverhältnis verschieben. In vielen Kantonen wird sie geteilt oder dem Erwerber belastet. Für die Kalkulation zählt, wer sie wirtschaftlich trägt. Steht sie beim Käufer, erhöht sie sein eingesetztes Kapital und senkt die Rendite auf dieses Kapital.

Eine kantonale oder kommunale Steuer auf den Gewinn aus der Veräusserung eines Grundstücks. Der Gewinn ist der Erlös abzüglich der Anlagekosten, also Kaufpreis plus anrechenbare Aufwendungen. Sie ist keine jährliche Liegenschaftssteuer und kein Ersatz für die Einkommenssteuer auf Mieten.

Weil das Steuerharmonisierungsgesetz die Kantone verpflichtet, kurzfristige Grundstückgewinne stärker zu besteuern. Lange Haltedauern werden ermäßigt, kurze mit einem höheren Satz oder einem Zuschlag belegt. Eine Kalkulation, die denselben Satz nach 2 und nach 25 Jahren zeigt, bildet dieses Gesetz nicht ab.

Monistisch heißt: auch Gewinne aus Geschäftsgrundstücken laufen über die Grundstückgewinnsteuer. Dualistisch heißt: nur das Privatvermögen unterliegt der Sondersteuer, Geschäftsvermögen der normalen Einkommens- oder Gewinnsteuer. Für eine privat gehaltene Eigentumswohnung ist in beiden Fällen die Grundstückgewinnsteuer der Ausgangspunkt.

Monistisch sind nach der Übersicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin und Jura. Die übrigen Kantone folgen dem dualistischen System. Genf hat ein eigenes Regime mit Anrechnung der Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer.

Nicht überall. Manche Kantone ermäßigen die Grundstückgewinnsteuer oder schieben sie auf, wenn du eine selbst bewohnte Liegenschaft verkaufst und den Erlös wieder in Wohneigentum steckst. Die Regeln sind kantonal und an Fristen gebunden. Ein pauschales „Eigennutzung ist steuerfrei“ wäre die deutsche Ausnahme und passt hier nicht.

Notariat, Grundbuchgebühr und die Kosten des Schuldbriefs für die Hypothek. In Kantonen ohne Handänderungssteuer bleiben oft grob um 1 Prozent, mit Ausreißern. In Kantonen mit hohem Satz kommt die Steuer von bis über 3 Prozent dazu. Eine bundesweite Faustregel von 3 bis 5 Prozent, wie sie in Deutschland kursiert, beschreibt die Schweiz nicht.

Er setzt Grunderwerbsteuer an, die Zürich nicht erhebt, schreibt nach deutscher AfA ab und erklärt den Gewinn nach zehn Jahren für steuerfrei. In Zürich zählt die Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde, mit Besitzesdauer und ohne diese Frist. Kaufpreis und Miete können stimmen, die Steuerzeilen sind trotzdem falsch.

Jahresnettomiete in Franken geteilt durch den Kaufpreis in Franken. Eine Wohnung für 1.000.000 Franken mit 35.000 Franken Nettomiete im Jahr liegt bei 3,5 Prozent brutto. Nebenkosten und Hypothek sind in dieser Zahl nicht enthalten. Sie dient zum Sortieren von Exposés, nicht als Zusage, dass die Liegenschaft sich trägt.

Laufende Nebenkosten, die der Mieter trägt, gehören nicht in den Aufwand des Eigentümers. Nicht überwälzbarer Unterhalt, Verwaltung und Leerstand schon. Die einmalige Handänderung gehört in den Kapitaleinsatz, nicht in den jährlichen Aufwand. Vermischt du beides, ist die Prozentzahl nicht mit anderen Objekten vergleichbar.

Du zahlst den Hypothekarzins und daneben eine Amortisation, direkt oder indirekt. Es gibt nicht automatisch eine konstante Rate, in der der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Der Cashflow muss Zins und Amortisation getrennt zeigen. Nur so siehst du, was liquidität belastet und was später die Anlagekosten oder die Schuld verändert.

Weil Bestandsmieten an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt angepasst werden können. Für einen Kauf mit neu abgeschlossener Miete ist er zweitrangig. Für ein Haus mit alten Verträgen entscheidet er mit, ob die Miete in den nächsten Jahren steigt oder sinkt. Eine Fortschreibung, die ihn ignoriert, beschreibt nur den Status quo.

Den Betrag und das Jahr der Ausgabe, eine realistische Phase ohne oder mit geringerer Miete und die Trennung von werterhaltendem Unterhalt und wertvermehrenden Kosten. Wertvermehrende Arbeiten können die Anlagekosten erhöhen und damit den späteren Grundstückgewinn senken. Unterhalt wirkt anders. Eine Summe ohne diese Trennung taugt nur als Liquiditätspuffer.

Es zeigt den Text, den der Hersteller zu den abgedeckten Kantonen hinterlegt. Ein ausgefülltes Feld heißt, dass es eine Angabe gibt, nicht dass alle 26 Kantone geprüft sind. Ein leeres Feld zählt im Filter nicht als Treffer. Die konkreten Sätze prüfst du an zwei Kantonen mit unterschiedlicher Handänderung.

Vom Anspruch her ja, praktisch musst du es sehen. Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren, Freibeträge für Selbstnutzer und die Tarife der Grundstückgewinnsteuer unterscheiden sich. Ein Programm, das einen Kanton musterhaft rechnet und die anderen nur als Textliste nennt, deckt sie nicht ab. Der Test mit zwei extremen Kantonen entlarvt das schnell.

Sobald der Verkauf Teil der Rechnung ist, also bei Projekten mit kurzer Haltedauer und bei Objekten, die du nach der Sanierung weiterreichen willst. Der Steuersatz nach fünf Jahren ist ein anderer als nach zwanzig. Ohne dieses Szenario kennst du die Rendite während der Miete, nicht das Ergebnis über die ganze Haltedauer.

Es kann Lage, Verkehr und ein Mietniveau als Annahme neben die Zahlen stellen. Die Grundstückgewinnsteuer hängt an der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt, nicht an einer Bewertung der Wohnqualität. Der Standort ersetzt weder den Kanton noch den Tarif. Er ist eine zusätzliche Information zur Nachfrage, nicht zur Steuer.

Für viele parallele Prüfungen: Grundstück, Projekt, Status, Annahmen, Absage oder Kauf. Ein privater Käufer einer einzelnen Wohnung braucht sie nicht. Entwickler und Ankäufer, die wöchentlich rechnen, halten so fest, welche Variante der Handänderung und der Haltedauer zu welchem Deal gehört.

Excel, wenn du die Formeln für genau einen Kanton offenlegen und an den Treuhänder schicken willst. Web, wenn das Programm die kantonalen Sätze pflegt und du das Haus mit Varianten speichern willst. Eine App ergänzt die Besichtigung um eine grobe Rendite und sollte die Grundstückgewinnsteuer nicht auf eine einzelne Prozentzahl verdichten, die du nicht nachvollziehen kannst.

Kaufpreis, Handänderungskosten, Schuldbrief, Miete, Hypothekarzins, Amortisation und die Haltedauer für die Grundstückgewinnsteuer so ausgeben, dass sie in einer Tabelle nachrechenbar sind. Ein PDF mit einer einzigen Rendite reicht für die Ablage, nicht für die Steuerprojektion.

Am Umfang, nicht an der Rechtsform allein. Eine einzelne Liegenschaft im Privatvermögen braucht Kauf, Hypothek, Nettomiete und ein Verkaufsszenario. Professionell wird es, wenn mehrere Personen Deals teilen, Geschäftsvermögen im dualistischen Kanton anders besteuert wird und eine Pipeline die Prüfungen führt. Die Zielgruppen-Filter im Vergleich bilden genau diese beiden Zuschnitte ab.

Ja, sobald du einen Verkauf annimmst. Sie ist kein jährlicher Abzug von der Miete, sondern eine einmalige Belastung im Exit-Jahr, abhängig von Gewinn und Besitzdauer. Wer sie auf die Jahre umlegt, als wäre sie Unterhalt, verfälscht sowohl den laufenden Cashflow als auch den Erlös am Ende.

Rechne dieselbe Liegenschaft einmal in Zürich und einmal in einem Kanton mit Handänderungssteuer und Selbstnutzer-Freibetrag, etwa Bern, jeweils selbst bewohnt und vermietet. Dann lege zwei Verkaufsjahre an. Ändert sich nur der Name des Kantons und keine Zahl, sind die Module nicht hinterlegt. Erst danach lohnt ein Abo.