Immobilienbewertung Software (Österreich)
Wozu Software für die Immobilienbewertung?
Ob Verkauf, Kauf, Kredit, Verlassenschaft, Scheidung oder Bilanz: Fast jede Immobilientransaktion beginnt mit der Frage nach dem Wert. Bewertungssoftware verbindet dafür die Daten eines Objekts mit Marktdaten, vor allem mit tatsächlich bezahlten Kaufpreisen aus dem Grundbuch, und rechnet daraus einen Verkehrswert. Je nach Programm entsteht eine schnelle Wertindikation in wenigen Minuten oder ein vollständiges Gutachten.
Makler nutzen solche Programme, um Eigentümern einen begründeten Angebotspreis vorzuschlagen und den Alleinvermittlungsauftrag zu gewinnen. Banken bewerten damit Sicherheiten für Wohnbaukredite und überwachen ihren Bestand, Sachverständige erstellen Gutachten für Gerichte, Behörden und Private. Für jede dieser Gruppen gibt es in Österreich spezialisierte Angebote.
Liegenschaftsbewertungsgesetz und ÖNORM B 1802
Rechtlicher Rahmen ist das Liegenschaftsbewertungsgesetz von 1992. Es gilt für Bewertungen in gerichtlichen Verfahren, etwa bei Zwangsversteigerungen, wird in der Praxis aber auch darüber hinaus herangezogen. Es nennt drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren auf Basis von Kaufpreisen ähnlicher Liegenschaften, das Ertragswertverfahren auf Basis der nachhaltig erzielbaren Erträge und das Sachwertverfahren aus Bodenwert und Bauwert. Andere Verfahren sind erlaubt, wenn sie dem Stand der Wissenschaft entsprechen.
Konkretisiert wird das durch die Normenreihe ÖNORM B 1802. Teil 1 beschreibt die Grundlagen und die drei klassischen Verfahren, Teil 2 das Discounted-Cash-Flow-Verfahren für Renditeobjekte und Teil 3 das Residualwertverfahren für Projektentwicklungen. Wer Gutachten erstellt, sollte darauf achten, dass die Software diese Normen abbildet. SprengnetterONE erstellt in der Sachverständigen-Edition Gutachten gemäß ÖNORM und Liegenschaftsbewertungsgesetz.
Kaufpreise aus dem Grundbuch
In Österreich sind Kaufverträge über die Urkundensammlung des Grundbuchs öffentlich einsehbar. Bewertungsanbieter werten diese Verträge systematisch aus und gewinnen so echte Transaktionspreise statt bloßer Angebotspreise aus Inseraten. Das ist ein großer Vorteil, denn Inserate zeigen nur Wunschpreise der Verkäufer. ImmAzing sammelt Kaufverträge seit 2008 und nennt im Schnitt rund 100.000 Verträge pro Jahr, bei SprengnetterONE stehen neue Kaufpreise am Werktag nach der Verbücherung bereit.
Wie gut ein Modell rechnet, hängt davon ab, wie viele Verkäufe es in der jeweiligen Gegend gibt. In Wien und den Landeshauptstädten ist die Datenlage dicht, in ländlichen Gemeinden mit wenigen Verkäufen pro Jahr wird jede Schätzung unsicherer. Immoki rechnet deshalb auf Ebene der Katastralgemeinde und kombiniert Grundbuchdaten mit aktuellen Maklerinseraten.
Wertindikation, AVM und Gutachten
Ein automatisches Bewertungsmodell, kurz AVM, schätzt den Wert statistisch aus vielen vergleichbaren Verkäufen. Du gibst Adresse, Fläche, Baujahr und Zustand ein und bekommst eine Spanne. Für das Akquisegespräch oder eine erste Kreditprüfung reicht das oft. ImmAzing bietet dafür die Module MINI und QUICK, Immoki erstellt einen Bericht für Makler mit Vergleichsobjekten, Konfidenzintervall und Rechenweg.
Ein Gutachten geht weiter. Es beruht auf einer Besichtigung, begründet jede Annahme und wird von einem Sachverständigen unterschrieben. Für Gerichts- und Verlassenschaftsverfahren werden in der Regel allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige beauftragt. Gutachtensoftware wie SprengnetterONE oder ImmAzing PRO, bei der du in jeden Bewertungsschritt eingreifen kannst, unterstützt sie dabei.
Grunderwerbsteuer und Banken
Auch steuerlich spielt der Wert eine Rolle. Bei Schenkungen und Erbschaften wird die Grunderwerbsteuer vom Grundstückswert berechnet, den du nach der Grundstückswertverordnung pauschal oder über einen Immobilienpreisspiegel ermittelst. Ist der tatsächliche Wert niedriger, kannst du ihn mit einem Gutachten nachweisen.
Banken bewerten jede Sicherheit für einen Wohnbaukredit und müssen den Wert ihres Bestands laut europäischer Bankenregulierung regelmäßig überprüfen. Sie brauchen deshalb Modelle, die sich in ihre Kernsysteme einbinden lassen und den Vorgaben von FMA und EBA entsprechen. Sprengnetter Austria bietet eine Schnittstelle in das Kernbankensystem, ImmAzing nennt die Abdeckung der Anforderungen aus CRR3 und EBA-Leitlinien.
Was kostet Bewertungssoftware in Österreich?
Für Makler mit gelegentlichem Bedarf ist der Einzelabruf am günstigsten. Ein Immoki-Bericht kostet 29,90 € ohne Abo, im Paket mit 50 Berichten sinkt der Preis auf rund 20 € je Bericht. Wer regelmäßig bewertet, kommt mit der Makler-Edition von SprengnetterONE auf 129 € im Monat oder 1.429 € im Jahr für 30 Bewertungen, die Edition Professional kostet 179 € im Monat für 60 Bewertungen.
Die Sachverständigen-Edition für Gutachten nach ÖNORM beginnt bei 159 € im Monat oder 1.812,60 € im Jahr für 20 Bewertungen und reicht bis 249 € im Monat. Jede Bewertung über dem Kontingent kostet 44,90 €, alle Preise verstehen sich zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer bei einem Jahr Mindestlaufzeit. ImmAzing und PriceHubble nennen keine Listenpreise. Wer mit der Maklersoftware Justimmo arbeitet, kann die ImmAzing-Marktwertindikation dort für 49 bis 299 € im Monat zubuchen.
So findest du die passende Software
Entscheidend ist der Zweck. Makler brauchen einen ansprechenden Bericht, den sie Eigentümern übergeben können, idealerweise mit eigenem Logo. Sachverständige brauchen alle Verfahren nach Liegenschaftsbewertungsgesetz und ÖNORM, Grundbuchzugang und die Möglichkeit, jede Annahme selbst zu setzen. Banken brauchen geprüfte Modelle, Schnittstellen und Massenbewertung.
Teste die Software an Objekten, deren Verkaufspreis du kennst, möglichst in deiner eigenen Region. So siehst du schnell, wie nah das Modell an der Realität liegt. Immoki gibt nach der Freischaltung kostenlose Probe-Credits, bei SprengnetterONE kannst du jederzeit in ein größeres Paket wechseln. Achte bei Jahresabos auf die Kündigungsfrist, bei SprengnetterONE sind es drei Monate vor Ablauf.
Welche Software passt zu wem?
Makler, die nur gelegentlich bewerten, fahren mit Immoki und dem Einzelpreis pro Bericht günstig. Wer regelmäßig bewertet oder auch Gutachten erstellt, ist bei SprengnetterONE mit eigenen Editionen für Makler und Sachverständige richtig.
Banken und Sachverständige, die viel automatisiert bewerten und dabei transparent auf Kaufverträge zurückgreifen wollen, finden in ImmAzing die zweite große österreichische Suite. Wie sich die beiden unterscheiden, zeigt der Vergleich ImmAzing vs. Sprengnetter Austria. Für Unternehmen, die in Österreich, Deutschland und der Schweiz bewerten, bietet PriceHubble eine gemeinsame Plattform mit Schnittstelle.
Häufige Fragen
Was kostet eine Software zur Immobilienbewertung in Österreich?
Einzelne Maklerberichte gibt es ab 29,90 € ohne Abo. Abonnements für Makler beginnen bei 129 € im Monat für 30 Bewertungen, Editionen für Sachverständige mit Gutachten nach ÖNORM bei 159 € im Monat, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Lösungen für Banken werden individuell verhandelt.
Gibt es eine kostenlose Immobilienbewertung in Österreich?
Viele Makler und Immobilienportale bieten kostenlose Online-Rechner an, meist im Austausch gegen deine Kontaktdaten. Zur Orientierung helfen außerdem der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer und die Preisstatistiken der Statistik Austria. Für einen belastbaren Wert im Einzelfall reicht das aber nicht.
Welche Bewertungsverfahren gibt es in Österreich?
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz nennt das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Für Renditeobjekte kommt nach ÖNORM B 1802-2 das Discounted-Cash-Flow-Verfahren dazu, für Projektentwicklungen nach ÖNORM B 1802-3 das Residualwertverfahren.
Welches Verfahren passt zu welcher Immobilie?
Eigentumswohnungen werden meist im Vergleichswertverfahren bewertet, weil es genug vergleichbare Verkäufe gibt. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser wird häufig das Sachwertverfahren herangezogen, für Zinshäuser und vermietete Gewerbeobjekte das Ertragswert- oder DCF-Verfahren.
Was regelt die ÖNORM B 1802?
Die ÖNORM B 1802 ist die österreichische Norm für die Liegenschaftsbewertung. Teil 1 legt Grundlagen und die klassischen Verfahren fest, Teil 2 das DCF-Verfahren und Teil 3 das Residualwertverfahren. Sie ist nicht gesetzlich verpflichtend, gilt aber als Stand der Technik für Gutachten.
Wie genau sind Online-Immobilienbewertungen?
Bei Eigentumswohnungen in Wien und anderen Städten mit vielen Verkäufen liegen gute Modelle oft nahe am erzielten Preis. In ländlichen Gemeinden, bei Sonderobjekten oder Sanierungsbedarf weichen sie stärker ab, weil die Software das Objekt nicht sieht. Seriöse Anbieter weisen deshalb eine Spanne oder ein Konfidenzintervall aus.
Ersetzt eine Online-Bewertung ein Gutachten?
Nein. Eine Online-Bewertung ist eine Schätzung ohne Besichtigung. Für Gericht, Verlassenschaft, Scheidung oder den Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt brauchst du ein Gutachten eines Sachverständigen.
Was kostet ein Immobiliengutachten in Österreich?
Für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus liegt ein Verkehrswertgutachten meist im niedrigen vierstelligen Eurobereich. Größere oder komplexe Liegenschaften kosten entsprechend mehr. Hol dir vorab ein schriftliches Angebot, denn freie Sachverständige rechnen unterschiedlich ab.
Wer darf in Österreich ein Immobiliengutachten erstellen?
Grundsätzlich jeder, die Bezeichnung Gutachter ist nicht geschützt. Für Gerichte und Behörden werden aber allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige herangezogen, die in der Gerichtssachverständigenliste eingetragen sind. Dort kannst du auch selbst nach Sachverständigen für Immobilien suchen.
Wie wird der Grundstückswert für die Grunderwerbsteuer ermittelt?
Bei Schenkungen und Erbschaften wird die Grunderwerbsteuer vom Grundstückswert berechnet. Nach der Grundstückswertverordnung ermittelst du ihn mit einem Pauschalwertmodell oder über einen geeigneten Immobilienpreisspiegel. Weist du mit einem Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nach, gilt dieser.
Warum sind Grundbuchdaten für die Bewertung wichtig?
Weil sie echte Kaufpreise zeigen. Inserate geben nur an, was Verkäufer verlangen, im Grundbuch steht, was tatsächlich bezahlt wurde. Bewertungsprogramme, die verbücherte Kaufverträge auswerten, rechnen deshalb in der Regel genauer als Modelle, die nur auf Angebotspreisen beruhen.
Wofür nutzen Makler Bewertungssoftware?
Vor allem für das Gespräch mit Eigentümern. Ein nachvollziehbarer Bericht mit Vergleichsobjekten hilft, einen realistischen Angebotspreis zu vereinbaren und den Alleinvermittlungsauftrag zu bekommen. Manche Maklerprogramme binden die Bewertung direkt ein.
Einen Überblick gibt der Vergleich der Maklersoftware für Österreich.