Immobilienmakler Software (Österreich)
Was eine Maklersoftware leistet
Für Immobilienmakler ist die Maklersoftware die Schaltzentrale des Büros. Sie verwaltet Objekte, Eigentümer und Interessenten, erstellt Exposés und Anbote, veröffentlicht Inserate auf willhaben und anderen Portalen und hält fest, wer wann welche Unterlagen bekommen hat. Statt Kontakte im Postfach und Objektdaten in Word-Dateien zu suchen, liegt der ganze Vermittlungsvorgang an einem Ort.
In Österreich kommen Anforderungen dazu, die deutsche Programme meist nicht kennen: willhaben als wichtigstes Portal, die Nebenkostenübersicht für Käufer und Mieter, Vorlagen für Vermittlungsaufträge und Anbote nach österreichischem Recht sowie die Informations- und Rücktrittsregeln für Verbraucher. Eine Software für den österreichischen Markt bildet diese Abläufe von Haus aus ab.
Welche Funktionen wichtig sind
Den Kern bilden Objekt- und Kundenverwaltung, die eng miteinander verknüpft sind. Zu jedem Objekt siehst du, wer angefragt, besichtigt oder ein Anbot gelegt hat, und zu jedem Kunden, welche Objekte er erhalten hat. Suchwünsche werden gespeichert und automatisch mit neuen Objekten abgeglichen. Erinnerungen und Aufgaben sorgen dafür, dass kein Rückruf vergessen wird.
Aus den Objektdaten entstehen Exposés, Nebenkostenübersicht und Dokumente im eigenen Design. Justimmo liefert vorausgefüllte ÖVI-Vorlagen für Alleinvermittlungsaufträge sowie Miet- und Kaufanbote, TopREAL verschickt Exposés auf Wunsch automatisch an Anfragende. TopREAL und onOffice formulieren Objekttexte auf Wunsch per KI vor.
Viele Makler gewinnen einen guten Teil ihrer Anfragen über die eigene Website. Deshalb ist es praktisch, wenn die Software die Website gleich mitliefert und Anfragen von dort im selben System landen wie die von den Portalen. Justimmo enthält eine Basis-Website im Paketpreis, TopREAL bietet ein eigenes Website-System an.
willhaben, ImmoScout24 und derStandard
willhaben ist in Österreich der wichtigste Kanal für Immobilienanzeigen. Daneben spielen ImmoScout24, derStandard Immobilien, Wohnnet und das Immobilienportal des Kurier eine Rolle. Eine Maklersoftware überträgt Inserate laufend an diese Portale, aktualisiert Preise und Bilder und übernimmt eingehende Anfragen mit Kontaktdaten ins CRM. TopREAL exportiert unter anderem an willhaben, das ImmobilienScout24-Netzwerk, derStandard, Immowelt, Wohnnet und Kurier, Justimmo nach eigener Angabe an über 80 Plattformen und Kanäle.
Für kleinere Portale nutzen viele Systeme das Austauschformat OpenImmo; Justimmo liefert dafür FTP-Feeds und eine API. Denk daran, dass die Portale selbst extra kosten: Die Software stellt die Verbindung her, den Inseratsvertrag schließt du mit willhaben oder dem jeweiligen Portal ab.
Provision, Erstauftraggeberprinzip und Nebenkostenübersicht
Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Mietwohnungen das Erstauftraggeberprinzip, oft Bestellerprinzip genannt. Mieter zahlen nur dann Provision, wenn sie den Makler als Erste mit der Suche beauftragt haben und dieser die Wohnung erst danach akquiriert. In allen anderen Fällen zahlt der Vermieter. Beim Kauf darf ein Makler in Österreich für beide Seiten tätig sein und von beiden Provision verlangen, er muss die Doppeltätigkeit aber offenlegen. Die Immobilienmaklerverordnung begrenzt die Provision bei Kaufpreisen über 48.448,51 € auf 3 Prozent je Seite zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer.
Vor Abschluss des Maklervertrags muss der Makler Verbrauchern eine schriftliche Nebenkostenübersicht übergeben, die Provision, Steuern und Gebühren auflistet. In Inseraten sind nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor anzugeben. Kommt der Kontakt per E-Mail oder Telefon zustande, gelten außerdem die Informations- und Rücktrittsregeln für Fernabsatzverträge nach FAGG.
Eine gute Software führt diese Angaben als Pflichtfelder, erstellt die Nebenkostenübersicht automatisch und dokumentiert mit Datum, wer welchen Auftrag erteilt und welche Belehrung erhalten hat. TopREAL hat dafür ein automatisiertes Mailing zur Provisionssicherung nach VRUG und FAGG im Basispaket.
Webbasiert oder im Büro installiert
Justimmo und onOffice laufen im Browser. Du brauchst keinen eigenen Server und kannst vom Laptop, Tablet oder Smartphone aus arbeiten. TopREAL arbeitet mit einem Server oder Einzelplatz-PC im Büro; die mobile Web-App TopREAL mobile greift darauf zu und bietet unterwegs Objekte, Kontakte, Termine und Anfragen.
Für Besichtigungen ist eine gute mobile Nutzung wichtig: Kontakte nachschlagen, Notizen erfassen und das Exposé direkt weiterleiten. onOffice hat eine eigene App, TopREAL erinnert Interessenten zusätzlich per SMS am Vortag an den Besichtigungstermin.
Was kostet eine Maklersoftware in Österreich?
Justimmo ist der einzige österreichische Anbieter mit veröffentlichter Preisliste. Das Paket kostet 99 € im Monat zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer für beliebig viele Benutzer, dazu kommt höchstens 1 € je aktivem Objekt und Monat. Ein Büro mit fünf Maklern und 30 aktiven Objekten zahlt damit höchstens 129 € netto im Monat. Es gibt keine Setupgebühr und keine Vertragsbindung, die Basis-Website ist inklusive.
TopREAL nennt für die Maklersoftware keinen Listenpreis; die mobile Web-App und Updates sind bei einer Lizenz mit Servicevertrag enthalten, das Website-System kostet einmalig ab 299 € plus 99 € im Monat. onOffice veröffentlicht für Österreich keine Preise und rechnet je Benutzer ab; in Deutschland kostet enterprise pro 79 € je Benutzer und Monat. Bei einem großen Team kann der Unterschied zwischen Paket- und Benutzerpreis erheblich sein.
So findest du die passende Software
Wichtig sind Teamgröße, Objektzahl und deine Vertriebswege. Ein Einzelmakler mit wenigen Objekten achtet auf niedrige Fixkosten, ein Büro mit mehreren Maklern auf Benutzerrechte, einen gemeinsamen Kalender und automatische Abläufe. Wer viele Anfragen über die eigene Website bekommt, sollte Website und Software aus einer Hand prüfen.
Alle drei Anbieter ermöglichen einen kostenlosen Test: Justimmo und TopREAL richten einen Testzugang auf Anfrage ein, onOffice bietet auch in Österreich einen kostenlosen Test an. Lege dabei ein echtes Objekt an, erstelle Exposé und Nebenkostenübersicht und schicke es testweise an willhaben. Kläre außerdem, wie Kontakte und Objekte aus deinem bisherigen System übernommen werden und welche Schulung enthalten ist; Justimmo nennt eine kostenlose Schulung und einen persönlichen Ansprechpartner.
Welche Software passt zu wem?
Für Büros mit mehreren Maklern ist Justimmo wegen des Paketpreises für beliebig viele Benutzer interessant, zumal Website und ÖVI-Vorlagen dabei sind. TopREAL aus Graz punktet mit einem breiten Portalexport, automatischem Exposéversand und KI-Texten und eignet sich für Büros, die ihre Daten lieber im eigenen Haus behalten. Die beiden österreichischen Anbieter stellt der Vergleich Justimmo vs. TopREAL gegenüber.
Wer mehr Automatisierung sucht oder auch in Deutschland und der Schweiz vermittelt, sieht sich onOffice an. Das System hat eine Niederlassung in Wien und deckt willhaben, ImmoScout24 und derStandard ab, rechnet aber je Benutzer ab.
Häufige Fragen
Was kostet eine Maklersoftware in Österreich?
Justimmo kostet 99 € im Monat zuzüglich Umsatzsteuer für beliebig viele Benutzer, plus höchstens 1 € je aktivem Objekt. TopREAL und onOffice nennen für Österreich keine Listenpreise. Zur Orientierung: onOffice kostet in Deutschland ab 79 € je Benutzer und Monat. Dazu kommen die Kosten für Portalinserate.
Gibt es eine kostenlose Maklersoftware?
Dauerhaft kostenlose Maklersoftware für den österreichischen Markt gibt es kaum. Justimmo, TopREAL und onOffice lassen sich aber kostenlos testen. Bei Justimmo gibt es zudem keine Vertragsbindung, sodass du nach dem Start jederzeit wieder aussteigen kannst.
Welche Immobilienportale sind in Österreich wichtig?
Die größte Reichweite hat willhaben. Daneben sind ImmoScout24, derStandard Immobilien, Wohnnet und das Portal des Kurier verbreitet. Eine Maklersoftware sollte zumindest willhaben direkt anbinden und Anfragen von dort automatisch übernehmen.
Wer zahlt seit 2023 die Maklerprovision bei Mietwohnungen?
Seit 1. Juli 2023 zahlt bei Mietwohnungen grundsätzlich der Vermieter, wenn er den Makler beauftragt hat. Mieter zahlen nur noch, wenn sie den Makler als Erste mit der Suche beauftragt haben und er die Wohnung erst danach gefunden hat. Die Software sollte deshalb Suchaufträge mit Datum dokumentieren.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Kauf in Österreich?
Bei Kaufpreisen über 48.448,51 € darf der Makler nach der Immobilienmaklerverordnung höchstens 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer verlangen, und zwar sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer. Die tatsächliche Provision ist Verhandlungssache und steht im Vermittlungsauftrag.
Was ist die Nebenkostenübersicht?
Eine schriftliche Aufstellung, die der Makler Verbrauchern vor Abschluss des Maklervertrags übergeben muss. Sie nennt beim Kauf unter anderem Provision, Grunderwerbsteuer von regulär 3,5 Prozent, die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 Prozent sowie Kosten für Vertragserrichtung und Treuhand. Eine Maklersoftware erstellt die Übersicht automatisch aus den Objektdaten.
Was muss im Inserat zum Energieausweis stehen?
Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz müssen Anzeigen in Printmedien und online den Heizwärmebedarf und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor nennen. Fehlen die Angaben, drohen Verkäufern, Vermietern und Maklern Verwaltungsstrafen. Am sichersten ist es, die Werte als Pflichtfeld im Objektdatensatz zu führen.
Was bedeuten VRUG und FAGG für Makler?
Das Verbraucherrechte-Richtlinie-Umsetzungsgesetz hat das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) eingeführt. Schließt ein Verbraucher den Maklervertrag per E-Mail, Telefon oder Portal, muss der Makler ihn vorab informieren und über sein Rücktrittsrecht belehren. Ohne Belehrung kann der Kunde unter Umständen noch Monate später zurücktreten. Maklersoftware wie TopREAL verschickt diese Informationen automatisch.
Gibt es eine Maklersoftware mit integrierter Immobilienbewertung?
Justimmo bindet die Marktwertindikation von ImmAzing direkt im Objektdatensatz ein, gegen 49 €, 99 € oder 299 € im Monat je nach Kontingent. onOffice bringt eine eigene Wertanalyse mit. Beides hilft im Akquisegespräch, ersetzt aber kein Gutachten.
Spezialisierte Lösungen zeigt der Vergleich der Immobilienbewertung-Software für Österreich.
Brauche ich als Makler eine eigene Website?
Eine eigene Website stärkt dein Profil gegenüber Eigentümern und bringt Anfragen ohne Portalgebühren. Am einfachsten ist eine Website, die direkt aus der Maklersoftware gespeist wird. Justimmo enthält eine Basis-Website im Paketpreis, bei TopREAL gibt es ein eigenes Website-System gegen Aufpreis.
Kann ich deutsche Maklersoftware in Österreich nutzen?
Nur, wenn der Anbieter den österreichischen Markt ausdrücklich bedient. onOffice tut das mit einer Niederlassung in Wien und Anbindungen an willhaben, ImmoScout24 und derStandard. Rein deutsche Systeme wie FLOWFACT oder Propstack sind auf deutsche Portale und deutsches Maklerrecht ausgelegt.
Kann ich mit Maklern zusammenarbeiten, die eine andere Software nutzen?
Ja. Über einen softwareübergreifenden Marktplatz teilen Justimmo- und TopREAL-Büros Objekte für Gemeinschaftsgeschäfte. Justimmo bietet zusätzlich das Open-MLS-Netzwerk an.